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承德市住房和城乡建设局

关于《承德市商品住宅专项维修资金管理实施意见（征求意见稿）》向社会公开征求意见的通知

为进一步加强我市商品住宅专项维修资金归集、使用、管理等相关工作，我局依据《中华人民共和国民法典》《住宅专项维修资金管理办法》和《河北省住宅专项维修资金管理实施细则》等相关法律法规有关规定，起草了《承德市商品住宅专项维修资金管理实施意见（征求意见稿）》，现面向社会公开征求意见。公众可在2023年7月26日前，通过电子邮件或信函的方式向我局反馈意见，并请注明“维修资金征求意见”字样。

电子邮箱：wuyejianguanke@126.com

邮寄地址：双桥区东兴路7号（建筑市场综合楼201室）

联系电话：0314-2035605

附件：《承德市商品住宅专项维修资金管理实施意见（征求意见稿）》

承德市住房和城乡建设局

    2023年6月27日

承德市商品住宅专项维修资金管理

实施意见

（征求意见稿）

第一章  总   则

第一条 为加强我市商品住宅专项维修资金管理，保障商品住宅共有部位、共用设施设备的维修和正常使用，根据《中华人民共和国民法典》《住宅专项维修资金管理办法》和省住建厅、省财政厅《关于印发河北省住宅专项维修资金管理实施细则的通知》（冀建法改〔2022〕8号）以及《承德市城镇住宅物业管理条例》等相关法律法规和国家、省有关规定，制定本实施意见。

第二条 本市行政区域内商品住宅专项维修资金（以下简称“维修资金”）的交存、使用、管理和监督适用本实施意见。

第三条 维修资金实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。专项用于商品住宅共有部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。

第四条 本实施意见所称的住宅共有部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本实施意见所称的共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明设施、消防设施、安防设施、绿地、道路、路灯、下水管道、雨水管道、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第五条 市住房和城乡建设局、市财政局负责本市行政区域住宅专项维修资金的指导和监督工作。

市住房和城乡建设局具体负责双桥区、双滦区、高新区维修资金的归集和管理工作；

双桥区、双滦区、高新区住房和城乡建设局负责辖区内维修资金使用的全程指导、监督和核准；

各县（市）、营子区住房和城乡建设局负责辖区维修资金归集、使用和管理工作；同级财政部门负责辖区维修资金的监督工作。

第六条 市、县（市）营子区住房和城乡建设局应当制定和优化维修资金工作流程，规范维修资金管理，建立健全维修资金管理信息系统，逐步实现可通过互联网、移动终端等信息化媒介完成维修资金自助交存、收取票据、信息查询、事项表决等便民服务功能。

第二章  交  存

第七条 由业主交存的维修资金，归业主所有。住宅业主、住宅小区内的非住宅业主、住宅小区外与小区单幢住宅结构相连或者具有共用设施设备的非住宅业主，均应按规定交存维修资金。

住宅只属于一个业主所有且与其他物业不具有共有部位、共用设施设备的，不交存维修资金。

第八条 商品住宅业主、非住宅业主按照所拥有的物业建筑面积交存维修资金。

双桥区、双滦区、高新区维修资金交存标准：有电梯的住宅85元/㎡、有电梯的商业（办公）102元/㎡；无梯的住宅63元/㎡、无电梯的商业（办公）76元/㎡；其他能够办理产权的地下室（储藏间）、车库（位）、阁楼等非住宅参照住宅交存标准。

各县（市）和营子区可根据当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%－6%自行确定维修资金交存数额，并适时调整。

第九条 市、县（市）和营子区住房和城乡建设局应当采用公开招标方式，综合存款利率、资产规模和服务效能等因素，择优确定专户管理银行，并在专户管理银行开立维修资金专户。

开立维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

第十条 商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将维修资金存入专户。未按规定交存维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付购买人。

第十一条 维修资金交存后，房屋登记面积与交存维修资金面积误差值在3%以内的，交存维修资金的相关信息及金额不作调整。

鼓励新建商品房在办理网签备案时，由开发建设单位代为足额交纳维修资金。

第十二条 商品住宅未交存维修资金的，应当补交。

业主委员会有向业主催交维修资金的义务。在不具备条件成立业主委员会或者业主委员会不能正常履职的小区，新一届业主委员会产生之前，可由所在地居民委员会，在街道办事处（镇政府）指导和监督下，代替业主委员会履行此项职责。

第十三条 市、县（市）和营子区应建立专户管理银行的定期考核机制（或管理制度），对专户银行进行动态调整，促进专户管理银行拓展服务渠道，改进服务方式，提升资金收益率和服务质量。

除在维修资金专户和按规定购买国债外，禁止在其他金融机构或部门、单位存储维修资金。

第三章 续  交

第十四条 县（市）、区住房和城乡建设局受理维修资金使用申请时，对业主分户账面维修资金余额不足首期交存额30%的，应通知申请人及时告知业主委员会或业主，业主应当在收到通知之日起60日内按届时维修资金交存标准续交。

第十五条 成立业主大会的，续交方案由业主大会决定；未成立业主大会的，续交方案由街道办事处指导社区居委会通过组织召开业主大会会议决定。

第十六条 续交方案应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意后生效。

第十七条 不执行续交方案拒缴维修资金的业主不得参选业主委员会委员，已当选的由业主大会依法予以取消委员资格；业主委员会可依法追缴业主拒缴的维修资金。

第四章  使   用

第十八条 维修资金的使用分摊应当遵循受益人和负担人相一致的原则：

（一）住宅小区内共用设施设备的维修和更新、改造费用，由全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。

（二）单幢房屋整体共有部位、共用设施设备的维修，由该幢房屋的全体业主按照各自拥有房屋建筑面积比例共同分摊。

（三）单幢房屋涉及一个单元的维修，由单元内的业主按照各自拥有房屋建筑面积比例共同分摊；涉及两个或两个以上单元的维修，由两个或两个以上单元内的业主按照各自拥有房屋建筑面积比例共同分摊。

（四）涉及尚未售出的商品住宅、非住宅的，开发建设单位应当按照尚未售出的商品住宅、非住宅的建筑面积分摊并承担维修和更新、改造费用。

（五）未交存住宅专项维修资金或住宅专项住宅专项维修资金续筹不足，发生应分摊维修费用的，由维修涉及范围内共有或共用关系的业主按照各自拥有房屋建筑面积分摊承担。

（六）业主对分摊、承担维修费用有分歧的，应当通过协商、协调解决。协商、协调不成的，依法向人民法院起诉。

第十九条 物业服务企业应当每年定期对住宅共有部位、共用设施设备进行检查，根据检查结果制定下年度维修计划、编制费用预算。

第二十条 相关业主或受其委托的业主委员会、物业服务企业、街道办事处（镇政府）和社区居委会，均可为维修资金申请使用的主体（申请人）。

第二十一条 维修资金划转业主大会管理前，双桥区、双滦区、高新区申请使用维修资金的，在街道办事处（镇政府）和社区居委会监督指导下，按照以下程序办理：

（一）受理申请

申请人到辖区住建局查询拟维修项目涉及范围的维修资金结余情况，提交如下材料：

1.维修资金使用申请；

2.办理人身份证复印件；

3.首次申请使用需提供《河北省建设工程竣工验收备案证明》及《工程质量保修书》。确实无法提供上述资料的，由社区居委会在街道办事处（镇政府）的指导下，出具房屋实际入住和拟维修项目投入使用的时间节点证明；

4.电梯或消防设施的维修，应提交由特种设备检验检测机构或消防救援（检测）机构出具的相关检测证明；

5.需要提供的其他相关材料。

辖区住建局受理申请后，通过维修资金系统查询维修项目涉及范围的维修资金结余情况，并书面告知申请人。

（二）制定方案

申请人应当根据维修和更新、改造的项目情况和维修资金结余情况，提出使用建议并制定《维修和更新、改造方案》。方案内容包括：房屋坐落、维修项目概况、维修理由、工程造价、列支范围，以及施工单位、监理单位、审价单位的选择等内容。

选择是否通过招投标方式选择施工单位，或是否选聘工程监理和审价单位，应当经业主大会（或相关业主表决）决定。申请人不得直接委托或者指定施工人。

（三）业主确认

经维修资金列支范围内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意《维修和更新、改造方案》并书面确认、形成使用决议。

（四）维修项目公示

经相关业主表决通过的《维修和更新、改造方案》和表决情况、使用决议，在小区或使用范围附近明显位置进行公示，公示期为7天。

公示期满且无集中书面反对意见的，由业主委员会或社区居委会在街道办事处（镇政府）指导下，在《维修项目公示证明》上盖章确认。

（五）现场勘查

公示期间申请人应向辖区住建局提出现场勘察申请，辖区住建局接到申请后5个工作日内完成现场勘察工作。

现场勘查内容包括：维修内容、维修范围、现场公示等情况，留存影像资料。

（六）项目维修

申请人应与具备相应施工资质单位依法签订维修项目合同，并按照合同约定履行双方责任和义务。

（七）竣工验收

维修项目完工时，申请人应组织业主委员会或街道办事处（镇政府）、社区居委会、业主代表、施工单位以及在经业主同意后选定的工程监理单位参加验收，签署《维修和更新、改造项目验收报告》，留存施工前后影像资料。

（八）项目核准

维修项目验收合格后，申请人到辖区住建局办理维修项目核准，提交下列材料：

1.维修资金提交材料承诺书；

2.《维修资金申请使用备案表》；

3.《维修和更新、改造方案》；

4.《业主表决意见》及使用决议；

5.《维修项目公示证明》；

6.《维修和更新、改造项目验收报告》；

7.施工单位营业执照、资质证书原件，留存复印件；

8.维修项目决算、发票和维修合同,发票留存复印件；

9.营业执照或备案证明原件，留存复印件；

10.相关业主同意采取招投标方式选定维修单位或选定工程监理、审价单位的，提交《工程招投标证明》或监理合同、审价报告。

11.所需其他材料。

使用维修资金发生的结算清单、发票原件等资料，按属地原则，由辖区住建局留存备案。提交资料中的相关复印件，由提供单位盖章确认。

以上组卷材料如有任何涂改痕迹，则视为无效材料。

（九）资金分摊

辖区住建局通过维修资金管理系统，按照相关业主各自拥有物业建筑面积的比例分摊，在相关业主个人账户进行核减，打印支付凭证，形成资金分摊清册。

申请人应将分摊清册在小区或者维修项目范围内的醒目位置公示7天。相关公示情况由业主委员会或社区居委会在街道办事处（镇政府）指导下盖章确认。

（十）资金拨付

市住建局根据辖区住建局出具的《维修资金拨付通知单》《维修资金支付凭证》以及相关收据和发票复印件，开具维修资金划款手续。

专户银行根据资金划款手续和《维修资金支付凭证》通过维修资金系统验证后，将维修资金划转至维修单位。

第二十二条 县（市）、区住房和城乡建设局对不符合维修资金使用条件或不予核准确认的，应当书面说明原因或书面要求申请人予以改正；凡未按规定履行申请程序而先行维修的，维修费用由当事人自行承担。

第二十三条 申请人在提交维修项目核准手续时，应将维修资金申请支用材料装订成册，做到不易散落。维修资金支用申请材料的原件，由属地住房和城乡建设局妥善保存。

第二十四条 县（市）、区住房和城乡建设局应了解维修项目申请的进展情况。在维修项目申请过程中，接到投诉涉及物业服务企业履职尽责问题的，要及时督促物业服务企业履行责任；涉及业主委员会履职尽责问题的，应及时告知街道办事处（镇政府）督促业主委员会履行职责。

第二十五条 维修项目金额在30万元（含）以上的，宜通过公开招标选择施工单位；维修项目金额在20万元（含）以上的，宜聘请工程监理机构对工程进行监理；维修项目金额在2万元（含）以上的，宜聘请工程造价咨询机构对工程决算进行审价。

第二十六条 各县（市）、区应逐步建立与维修资金使用项目相关的常规（应急）项目检测、招标、审价、监理等信息库，为维修项目的抽取（选择）提供便利。

经相关业主表决，同意采取招投标方式选定维修单位或选定工程监理、审价单位的，相关费用计入维修项目成本，通过维修资金列支。

第五章 应急使用

第二十七条 发生以下列危机房屋安全和人身财产安全等紧急情形的，经街道办事处（镇政府）出具紧急维修情况证明的纳入应急维修范围。

（一）电梯存在重大安全隐患、发生故障危机人身安全或者严重影响居民正常生活的；

（二）消防设施损坏严重，存在重大安全隐患的；

（三）屋面、外墙损坏、渗漏严重的；

（四）楼体外立面发生脱落危险的；

（五）共用排水设施因坍塌、爆裂等原因造成功能障碍的；

（六）危及房屋安全和人身财产安全的其他情形。

发生前款第一项、第二项规定情形之一的，申请人应当提交具备相应资质监测（鉴定）机构出具的书面报告或消防救援机构出具的整改通知。

第二十八条 发生紧急事项后，物业服务企业应根据情况立即采取告知、警示、隔离等措施，并通知业主委员会依法申请使用维修资金进行维修。尚未产生业主委员会的，由街道办事处（镇政府）组织代为维修，组织协调解决维修中的有关事宜，维修费用从相关业主维修资金账户中列支。双桥区、双滦区、高新区的应急使用按下列程序办理：

（一）应急受理申请

申请人持街道办事处出具的紧急情况证明及第二十一条（一）受理申请的相关资料，到辖区住建局查询维修资金结余情况。辖区住建局通过维修资金系统查询维修项目涉及范围的维修资金结余情况，并书面告知申请人。

（二）应急告知

申请人应将街道办事处（镇政府）出具的紧急维修情况证明及使用方案和鉴定机构出具相关证明材料，在小区或维修项目范围显著位置进行张贴告知相关业主。辖区住建局收到应急使用书面申请之日起2个工作日内完成现场勘查工作。

（三）预拨资金

辖区住建局根据维修资金结余和现场勘察情况，在确保资金安全的前提下，可根据实际情况按维修项目预算金额不超过30%的比例预拨资金，并提交如下材料：

1.应急维修项目合同；

2.施工单位资质证书、营业执照原件，留存复印件；

3.应急维修项目预算；

4.其他所需资料。

辖区住建局根据预算金额，通过维修资金系统完成资金分摊，形成维修资金支付凭证，填写《维修资金预拨通知单》；市住建局根据《维修资金预拨通知单》、维修资金支付凭证和收据，出具资金划转凭证；专户银行根据资金划转凭证和维修资金支付凭证，将资金划转至维修单位。

（四）应急项目维修

申请人应与具备相应施工资质单位签订维修项目合同，并按照合同约定履行双方责任和义务。

（五）应急项目竣工验收

维修项目竣工后，申请人组织施工单位、鉴定（检测）机构、街道办事处、社区居委会、业主代表参加验收，签署《维修和更新、改造工程验收报告》，留存施工前后的影像资料。

（六）应急项目核准

维修项目验收合格后，申请人到辖区住建局办理维修项目核准，提交下列材料：

1.维修资金提交材料承诺书；

2.《维修资金申请使用备案表》；

3.《维修和更新、改造方案》；

4.《维修和更新改、改造项目验收报告》；

5.施工单位营业执照、资质证书原件，留存复印件；

6.维修项目结算、发票和合同，发票留存复印件；

7.申请人营业执照或备案证明原件，留存复印件；

8.维修项目结算审价报告；

9.所需其他材料。

使用维修资金发生的结算清单、发票原件等资料，按属地原则，由辖区住建局留存备案。提交资料中的相关复印件，提供单位盖章确认。

以上组卷材料如有任何涂改痕迹，则视为无效材料。

（七）应急结算资金分摊

辖区住建局通过维修资金管理系统，按照相关业主各自拥有物业建筑面积的比例分摊，在相关业主个人账户进行核减，打印支付凭证，形成资金分摊清册。

预付工程款的，扣除预付金额后通过维修资金管理系统，按照相关业主各自拥有物业建筑面积的比例分摊，在相关业主个人账户进行核减，打印支付凭证，形成资金分摊清册。

（八）应急维修项目公告

应急项目验收合格后结算资金拨付前，申请人应当依法履行有关程序或在相关范围内进行公告。在小区或维修项目范围内的醒目位置进行公告的，公告不得少于10天。相关公告情况，由街道办事处（镇政府）和社区居委会共同检查落实，并签署《维修项目公告证明》。

公告内容包括：紧急维修情况说明、维修方案、验收报告、审价报告、分摊清册、相关鉴定报告。

（九）应急资金拨付

按照第二十一条（十）资金拨付的程序办理。

第二十九条 下列情形不得在商品住宅专项维修资金中列支：

（一）依法应当由开发建设单位或者施工单位承担的住宅共有部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、 通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共有部位、共用设施设备所需的修复费用；

（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共有部位、共用设施设备的维修和养护费用。

第三十条 下列资金应当转入维修资金滚存使用：

（一）维修资金的存储利息；

（二）利用维修资金购买国债的增值收益；

（三）利用住宅共有部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；

（四）住宅共用设施设备报废后回收的残值。

第六章  监督管理

第三十一条 市、县（市）营子区住房和城乡建设局应加强维修资金管理工作，统一使用《住宅专项维修资金会计核算办法》和规范使用维修资金电子票据，确保维修资金业务与维修资金财务同步管理，确保数据准确、一致。

第三十二条 市、县（市）营子区住房和城乡建设局在确保维修资金安全和正常使用的前提下，制定科学、合理的定期存储方式或协议利率，最大限度实现资金保值增值。同时，做好业主利息分配工作，每年至少一次通过维修资金管理系统为业主分配利息。

第三十三条 房屋所有权转让时，该房屋分户账中结余的维修资金，随房屋所有权自动转移；房屋灭失的，房屋分户账中结余的维修资金应当返还业主。

第三十四条 各县（市）、区住房和城乡建设局应根据业主委员会或者社区居委会提交的维修资金公布申请，积极协助业主委员会或者社区居委会，利用维修资金管理系统建立维修资金账目核对、公布和查询制度。公布内容按照《河北省住宅专项维修资金管理实施细则》第二十八条规定执行。

第三十五条 县（市）、区住房和城乡建设局、街道办事处（镇政府）、业主委员会应当加强维修资金使用的监督管理，不得挪用，确保维修资金安全。

第三十六条 县（市）、区住房和城乡建设局应对涉嫌挪用（骗取、套取）使用维修资金的依法进行追缴，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额二倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

第三十七条 开发建设单位交房时，擅自代收或挪用首期住宅专项维修资金的，由市、县（市）营子区住房和城乡建设局房地产稽查部门进行追缴并按管理职责移交属地城市综合执法部门进行处罚;构成犯罪的,移交相关部门依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

第三十八条 业主未按规定交存维修资金开发建设单位将房屋交付购买人的，由市、县（市）营子区住房和城乡建设局房产稽查部门进行查处，责令限期改正。逾期不改正的，将违法线索移交城市综合执法部门进行处罚。

第三十九条 商品房配建的保障性住房应按规定交纳维修资金，由保障性住房主管部门编制交存预算，财政部门列入资金计划，可一次性或逐步补缴、交存维修资金或按规定承担维修和更新、改造的分摊费用。

第七章  附   则

第四十条 业主大会决定依法划转维修资金的管理，按照《河北省住宅专项维修资金管理实施细则》第十四条、第十五条有关规定执行。

第四十一条 维修资金的交存、使用及应急使用程序，县（市）、营子区可参照执行。

第四十二条 其他未尽事宜，按照《住宅专项维修资金管理办法》和《河北省住宅专项维修资金管理实施细则》有关规定执行。

第四十三条 本实施意见自2023年 月 日起施行，有效期5年。《承德市中心区商品住宅专项维修资金使用管理暂行办法》（承市建发[2016]8号）同时废止。